소액임차인이 요건을 갖추면 경매에서 서울은 최대 5,500만 원, 기타 지역은 최대 2,500만 원을 먼저 돌려받습니다.
읽고 나면 내 원룸 보증금이 소액임차인 범위에 드는지 표로 확인하고, 경매 통지가 왔을 때 무엇을 언제까지 해야 하는지 순서대로 짚어 볼 수 있습니다.
이 제도는 요즘 다시 논의되고 있어요. 참여연대 민생희망본부 게시글은 2026년 9월 16일 오후 2시 인천지방법원 앞 기자회견을 안내했습니다. 소액임차인인지 가르는 기준 시점을 '집주인이 집을 담보로 대출받은 날'에서 '내가 계약한 날'로 바꾸는 주택임대차보호법 개정안(의안번호 2212133)을 정기국회에서 통과시키라는 요구예요(2026-09-14 참여연대 민생희망본부 게시 기준).
지금 제도에서는 같은 보증금이라도 근저당이 언제 잡혔느냐에 따라 결과가 갈릴 수 있습니다. 경향신문은 현행 기준이 세입자의 입주일이 아니라 집주인이 집을 담보로 돈을 빌린 시점이라고 짚었고, 국토교통부가 관련 법안이 국회 통과를 기다리고 있다고 밝혔다고 전했어요(2025-10-13 경향신문 기사 기준). 개정안이 통과됐는지는 국회 의안정보시스템을 열어 보지 못해 확인하지 못했습니다.
최우선변제금은 어떤 돈이고, 무엇이 필요할까
📌 최우선변제금은 임차한 집이 경매나 공매로 넘어갈 때, 보증금이 지역별 기준 이하인 소액임차인이 보증금 중 일정 금액을 다른 담보권자보다 먼저 돌려받는 돈입니다.
법제처 찾기쉬운 생활법령정보가 정리한 조건은 네 가지예요(2026-10-08 법제처 생활법령정보 기준).
- 보증금이 지역별 소액임차인 기준 이하일 것
- 경매신청 등기 전에 주택을 넘겨받아 살고 있고 주민등록(전입신고)을 마쳤으며, 배당요구 종기까지 이를 유지할 것
- 집이 경매 또는 체납처분으로 매각될 것
- 집행법원에 배당요구를 할 것
눈여겨볼 점은 확정일자가 이 목록에 없다는 것입니다. 확정일자는 최우선변제와 별개로 챙기는 절차라서, 아직 받지 않았다면 전입신고 확정일자 신청 방법, 자취생 보증금 지키는 필수 절차 글을 먼저 보세요.
지역별 조견표, 내 보증금이 들어가는 칸은
소액임차인 기준 보증금과 먼저 받는 금액은 지역마다 달라요. 아래 표는 법제처 생활법령정보에 2023년 2월 21일 이후 설정된 담보물권 기준으로 실린 금액입니다(2026-10-08 법제처 생활법령정보 기준).
| 지역 | 소액임차인 보증금 기준 | 최우선변제액 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만 원 이하 | 5,500만 원 |
| 수도권 과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포 | 1억 4,500만 원 이하 | 4,800만 원 |
| 광역시(과밀억제권역·군 지역 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 | 8,500만 원 이하 | 2,800만 원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만 원 이하 | 2,500만 원 |
서울 수치는 국가법령정보센터에서 주택임대차보호법 시행령(시행 2026-07-01)을 열어 한 번 더 대조했습니다. 서울은 보증금 1억 6,500만 원 이하, 일정액 5,500만 원 그대로였어요(2026-10-08 국가법령정보센터 기준).
표의 최우선변제액은 어디까지나 '한도'입니다. 우선변제액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 주택가액의 2분의 1이 상한이 돼요. 또 이 금액은 2023년 2월 21일 이후 설정된 담보물권에 적용되는 기준이라, 그보다 먼저 근저당이 잡힌 집은 당시 기준이 적용되어 금액이 다를 수 있습니다.
계산해 보기, 내 보증금에서 얼마를 먼저 받을까
계산은 세 숫자만 비교하면 됩니다. 내 보증금, 지역별 최우선변제액, 주택가액의 2분의 1이에요. 이 가운데 가장 작은 금액이 먼저 받는 한도라고 보시면 됩니다. 보증금 '중' 일정액이라서 내 보증금보다 많이 받을 수는 없으니까요. 아래 숫자는 이해를 돕기 위해 가정한 값입니다.
| 지역 | 보증금 | 주택가액(가정) | 범위 판정 | 먼저 받는 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 서울 | 3,000만 원 | 2억 원 | 범위 이내 | 3,000만 원(보증금 전액) |
| 서울 | 1억 5,000만 원 | 8,000만 원 | 범위 이내 | 4,000만 원(주택가액의 2분의 1이 상한) |
| 서울 | 1억 7,000만 원 | 2억 원 | 1억 6,500만 원 초과 | 해당 없음 |
| 광역시(과밀억제권역 제외) | 8,000만 원 | 1억 5,000만 원 | 범위 이내 | 2,800만 원 |
| 그 밖의 지역 | 7,000만 원 | 4,000만 원 | 범위 이내 | 2,000만 원(주택가액의 2분의 1이 상한) |
두 번째 줄을 보세요. 보증금은 1억 5,000만 원으로 범위 안이지만, 집이 8,000만 원에 평가되면 한도가 4,000만 원으로 줄어듭니다. 남은 보증금은 이 표가 아니라 다른 채권자와의 순위로 갈리고요. 그래서 보증금이 기준선에 가까울수록 근저당이 얼마나 잡혀 있는지도 함께 살펴야 해요.
권리가 막히는 다섯 가지 경우
조건을 하나라도 놓치면 표의 금액은 그림의 떡이 됩니다. 법제처 안내와 앞의 요건을 합쳐 보면 막히는 경우는 이렇습니다.
- 보증금이 기준 금액을 넘는 경우: 소액임차인 범위 밖이라 최우선변제 대상이 아닙니다.
- 계약을 갱신하며 보증금을 올려 범위를 벗어난 경우: 법제처가 우선변제권을 행사할 수 없는 사례로 든 경우예요.
- 임차권등기가 된 이후에 그 집을 임차한 경우: 이것도 법제처가 행사할 수 없는 사례로 듭니다.
- 경매신청 등기 전에 인도와 주민등록을 마치지 못했거나, 배당요구 종기 전에 전출한 경우
- 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 않은 경우
지역 구분이 단순하지 않다는 점도 문제로 꼽혀요. 경향신문은 반월특수지역처럼 개발 정책에 따라 과밀억제권역과 성장관리지역으로 나뉘는 곳은 실제 주거환경과 구분이 어긋날 수 있다고 지적했습니다. 사는 곳이 표의 어느 칸인지는 관할 시·군·구청에 확인하는 편이 안전합니다.
참여연대 민생희망본부 게시글은 2023년 5월 인천시청 실태조사를 인용해, 인천 미추홀구 전세사기 피해자 2,500여 세대 가운데 900여 세대(36%)가 이 제도의 기준 때문에 최우선변제금을 받지 못했다고 주장합니다(2026-09-14 참여연대 민생희망본부 게시 기준). 단체의 주장이라는 점은 구분해서 읽어 주세요.
배당 순서에서 소액임차인은 어디쯤일까
경매 대금은 한꺼번에 나뉘지 않고 순서대로 배당됩니다. 법제처 안내에 적힌 순위의 앞부분만 옮기면 다음과 같아요(2026-10-08 법제처 생활법령정보 기준).
| 순서 | 채권 |
|---|---|
| 1 | 집행비용 |
| 2 | 제3취득자의 비용상환청구권 |
| 3 | 주택임대차보호법상 소액보증금, 근로기준법상 임금 등 |
| 4 | 당해세 |
| 5 | 조세채권, 근저당권 등 |
소액보증금이 3순위로 근저당권보다 앞에 있다는 것이 '최우선'이라는 이름이 붙은 이유입니다. 5순위 아래의 채권들은 표에서 뺐어요.
경매 통지를 받으면 이 순서로
집이 경매에 넘어갔다는 연락을 받으면 당황하기 쉽죠. 법제처 안내를 기준으로 하면 해야 할 일은 이렇게 이어집니다.
- 집행법원이 정한 배당요구 종기가 언제인지 확인합니다.
- 채권의 원인과 액수를 적은 서면, 임대차계약서 사본, 주민등록등본 등을 준비합니다.
- 종기 안에 집행법원에 서면으로 배당요구를 합니다.
- 종기까지는 그 집에 살면서 주민등록을 유지합니다.
- 배당 결과를 확인합니다. 보증금 전액을 배당받으면 임대차관계가 끝나고, 전액을 받지 못하면 임차권이 남아 나머지 보증금을 청구할 수 있어요.
다만 어떤 서류를 어느 창구에 어떻게 내는지는 사건마다 세부 안내가 다릅니다. 경매 사건 번호가 적힌 통지서를 들고 해당 법원 경매계나 대한법률구조공단(klac.or.kr)에 먼저 문의하는 쪽이 정확하겠습니다.
이 글에서 확인하지 못한 것
확인하지 못한 부분은 숨기지 않고 적어 둘게요.
- 보증금에 월세가 붙은 계약에서 소액임차인 여부를 보증금만으로 보는지, 월세를 환산해 더하는지는 주택 기준 조문으로 확인하지 못했습니다.
- 한 건물에 세입자가 여러 명인 다가구 주택에서 한도를 어떻게 나누는지는 조문을 열어 보지 못했습니다.
- 소액임차인 판단 시점을 바꾸는 개정안이 국회에서 어디까지 진행됐는지도 확인하지 못했어요.
원룸은 다가구 주택인 경우가 많고 월세 계약도 흔해서 위 두 가지가 특히 궁금하실 텐데, 이 부분은 계약 전에 대한법률구조공단 등에서 내 계약 형태로 물어보고 확인하시길 권합니다.
같이 챙기면 좋은 보증금 글
계약 단계에서 놓치기 쉬운 항목은 원룸 계약 주의사항, 자취생 필수 전세사기 예방 체크리스트에, 이사 나갈 때 돈을 돌려받는 순서는 원룸 이사 나갈 때 보증금 돌려받는 법, 자취생 필수 원상복구 체크리스트에 정리해 두었습니다.
내 집의 근저당은 언제 설정됐을까요? 등기부등본에서 그 날짜 하나만 확인해도 오늘 본 표의 어느 줄이 내 줄인지 훨씬 또렷해집니다.
최우선변제 자주 묻는 질문
Q. 서울에서 보증금 1억 6천만 원이면 최우선변제 대상인가요?
서울의 소액임차인 기준은 보증금 1억 6,500만 원 이하라서 해당하고, 먼저 받는 한도는 5,500만 원과 주택가액의 2분의 1 중 작은 금액입니다(2026-10-08 법제처 생활법령정보 기준).
Q. 전입신고가 근저당 설정보다 늦었어도 최우선변제를 받을 수 있나요?
법제처 생활법령정보는 경매신청 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖추고 있으면 소액임차인의 최우선변제권이 인정된다고 안내합니다(2026-10-08 법제처 생활법령정보 기준).
Q. 계약을 갱신하면서 보증금을 올리면 어떻게 되나요?
증액된 보증금이 소액임차인 범위를 벗어나면 최우선변제의 우선변제권을 행사할 수 없다고 법제처 생활법령정보가 안내합니다(2026-10-08 법제처 생활법령정보 기준).
Q. 경매에서 보증금을 전부 배당받으면 임대차 계약은 어떻게 되나요?
보증금 전액을 배당받으면 임대차관계가 해지되고, 전액을 받지 못하면 임차권이 남아 있어 나머지 보증금을 청구할 수 있습니다(2026-10-08 법제처 생활법령정보 기준).
Q. 배당요구는 언제까지 해야 하나요?
압류의 효력이 생긴 뒤부터 집행법원이 정한 배당요구 종기까지 서면으로 신청해야 합니다(2026-10-08 법제처 생활법령정보 기준).
출처
- 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조 (시행 2026-07-01) — law.go.kr
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 주택임대차 > 보증금의 회수 > 소액보증금 우선변제 — easylaw.go.kr
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 주택임대차 > 보증금의 회수 > 배당요구 — easylaw.go.kr
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 100문100답, "이사하고 바빠서 전입신고를 6개월 늦게 한 사이에 저당권이 설정되었습니다…" — easylaw.go.kr
- 참여연대 민생희망본부 주거 게시글 (2026-09-14) — peoplepower21.org
- 경향신문, 소액임차인 최우선변제 제도 관련 기사 (2025-10-13) — khan.co.kr
확인 방법·확인일: 2026-10-08에 법제처 생활법령정보 페이지 세 곳과 국가법령정보센터의 시행령 정보, 참여연대 게시글, 경향신문 기사를 직접 열어 확인했습니다. 지역 구분 세부, 월세 계약의 환산 방식, 다가구 주택의 한도 배분, 개정안의 국회 진행 상황은 확인하지 못했어요. 실제 경매 사건에서는 이 글보다 법원과 법률 전문기관의 안내를 따르세요.
