갱신 때 보증금·월세는 각각 5%까지만 올릴 수 있고, 월세 전환율 상한은 지금 연 5.0%입니다.
읽고 나면 내 계약 만료일로 갱신 요구 마감일과 인상 상한 금액을 5분 안에 계산해 볼 수 있습니다.
이사철이 한풀 꺾이는 10월 중순이면, 만료가 두세 달 남은 세입자에게 집주인의 연락이 올 수 있습니다. "다음 계약부터는 월세를 조금 올려야겠다"는 이야기죠. 이때 많은 자취생이 그 금액이 합당한지 따져 볼 기준이 없어서 일단 수긍하곤 합니다.
기준은 법에 이미 있어요. 숫자 두 개와 날짜 하나만 알면 됩니다. 5%라는 인상 한도, 보증금을 월세로 바꿀 때 쓰는 전환율, 그리고 만료 2개월 전이라는 마감일이에요.
올해는 두 번째 숫자가 달라졌습니다. 한국은행이 7월 16일에 기준금리를 2.50%에서 2.75%로, 8월 27일에 다시 3.00%로 올렸기 때문이에요. 이 글의 계산은 모두 기준금리 3.00%를 쓰며(2026-10-08 한국은행 기준금리 3.00% 기준), 금리가 또 바뀌면 결과도 달라집니다.
보증금과 월세, 각각 5%까지가 한도입니다
갱신되는 계약에서 차임과 보증금은 주택임대차보호법 제7조의 범위에서만 올릴 수 있습니다. 그 범위가 약정한 금액의 20분의 1, 곧 5%예요. 보증금과 월세 각각에 적용되고, 계약이나 증액이 있은 뒤 1년 안에는 다시 올려 달라고 청구할 수 없습니다(2026-10-08 찾기쉬운 생활법령정보 확인 기준).
| 현재 보증금/월세 | 보증금 상한 | 월세 상한 | 월세 인상 한도 | 1년 월세 추가분 |
|---|---|---|---|---|
| 500만 원 / 40만 원 | 525만 원 | 42만 원 | 월 2만 원 | 24만 원 |
| 1,000만 원 / 50만 원 | 1,050만 원 | 52만 5천 원 | 월 2만 5천 원 | 30만 원 |
| 1,000만 원 / 64만 원 | 1,050만 원 | 67만 2천 원 | 월 3만 2천 원 | 38만 4천 원 |
| 2,000만 원 / 70만 원 | 2,100만 원 | 73만 5천 원 | 월 3만 5천 원 | 42만 원 |
| 3,000만 원 / 80만 원 | 3,150만 원 | 84만 원 | 월 4만 원 | 48만 원 |
표의 64만 원은 부동산 플랫폼 다방이 집계한 2026년 6월 서울 전용 33㎡ 이하 연립·다세대 평균 월세입니다(2026-07-28 머니투데이 보도 기준). 이 평균 수준이라면 한 달 3만 2천 원, 1년이면 38만 4천 원이 최대치예요.
5%는 올릴 수 있는 천장이지 기본값이 아닙니다. 협의로 동결하거나 더 낮게 정할 수 있고, 보증금과 월세를 동시에 올리자는 요구라 해도 각각 5%를 넘으면 안 돼요.
갱신 요구는 만료 6개월 전부터 2개월 전까지
📌 계약갱신요구권은 임차인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하는 권리로, 1회에 한해 쓸 수 있습니다.
갱신되는 기간은 2년입니다. 아래는 달력으로 계산한 요구 가능 기간이고, 날짜가 없는 달은 그 달의 마지막 날로 맞췄어요.
| 계약 만료일 | 갱신 요구 가능 기간 | 마감일 요일 |
|---|---|---|
| 2026-12-10 | 2026-06-10 ~ 2026-10-10 | 토요일 |
| 2026-12-31 | 2026-06-30 ~ 2026-10-31 | 토요일 |
| 2027-01-31 | 2026-07-31 ~ 2026-11-30 | 월요일 |
| 2027-02-28 | 2026-08-28 ~ 2026-12-28 | 월요일 |
마감일에 가까울수록 위험하니, 문자나 내용증명처럼 날짜가 남는 방식으로 일찍 전하는 편이 안전합니다. 표의 첫 줄 마감일 10월 10일은 한글날 연휴 중 토요일이에요. 이런 날짜는 오늘 안에 보내 두는 쪽이 낫죠.
요구하지 않아도 갱신은 됩니다. 임대인이 같은 기간 안에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 전과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보고, 기간은 2년이에요. 다만 월세를 2회분 이상 연체하는 등 임차인 의무를 크게 어기면 이 규정이 적용되지 않습니다.
혼자 사는 사람에게 중요한 부분이 하나 더 있어요. 갱신된 계약이라도 임차인은 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 그 3개월 동안은 월세를 계속 내야 하죠. 이직이나 이사 계획이 있다면 "2년 묶인다"고만 생각하지 말고 이 출구를 기억해 두세요.
집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하는 경우도 있습니다. 임대인이나 직계존속·직계비속이 실제로 살겠다는 경우는 거절 사유에 해당해요. 다만 그렇게 거절해 놓고 제3자에게 집을 임대하면, 거절 당시 월차임의 3개월분 또는 새 임대료와 거절 당시 임대료 차액의 2년분 중 큰 금액을 배상해야 합니다.
금리가 오르면 월세 전환 상한도 함께 오릅니다
갱신 협의에서 "보증금을 좀 내리고 월세를 올리자"는 제안이 나오기도 해요. 보증금 일부를 월세로 돌릴 때는 전환하는 금액에 곱하는 비율에 상한이 있고, 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율 중 낮은 쪽입니다(2026-10-08 찾기쉬운 생활법령정보 확인 기준).
기준금리가 3.00%이면 5.00%이고 10%보다 낮으니 5.0%가 상한입니다. 올해 두 번의 인상으로, 같은 보증금 1,000만 원을 월세로 돌릴 때 받을 수 있는 최대 월세가 이렇게 달라졌어요.
| 기간 | 기준금리 | 전환율 상한 | 보증금 1,000만 원 전환 시 월세 상한 |
|---|---|---|---|
| 2026-07-15까지 | 2.50% | 4.50% | 37,500원 |
| 2026-07-16 ~ 08-26 | 2.75% | 4.75% | 39,583원 |
| 2026-08-27부터 | 3.00% | 5.00% | 41,667원 |
마지막 줄의 41,667원이 지금의 천장입니다. 7월 중순 이전의 37,500원과 비교하면 월 4,167원, 1년이면 5만 원 정도 차이가 나요. 전환하는 금액별로는 아래와 같습니다.
| 줄이는 보증금 | 계산식(전환율 5.0%) | 월세 상한 |
|---|---|---|
| 500만 원 | 500만 × 5.0% ÷ 12 | 20,833원 |
| 1,000만 원 | 1,000만 × 5.0% ÷ 12 | 41,667원 |
| 2,000만 원 | 2,000만 × 5.0% ÷ 12 | 83,333원 |
| 3,000만 원 | 3,000만 × 5.0% ÷ 12 | 125,000원 |
식은 간단해요. 전환하는 보증금에 5.0%를 곱하고 12로 나누면 월세 상한입니다. 집주인이 제안한 월세가 이 숫자보다 높다면 법정 상한을 넘은 거예요. 낮더라도 협의 사항이라 꼭 받아들일 필요는 없고요. 다음 금융통화위원회에서 금리가 바뀌면 상한도 따라 움직이니, 계산은 계약하는 날의 기준금리로 다시 해 보세요.
올려 주기로 했다면 이 여섯 가지는 확인하세요
| 확인 항목 | 이렇게 확인합니다 |
|---|---|
| 1. 만료일과 마감일 | 계약서 만료일에서 2개월을 뺀 날짜를 달력에 적습니다 |
| 2. 전달 방식 | 문자·내용증명처럼 날짜가 남는 방식으로 의사를 전합니다 |
| 3. 제안 금액 | 보증금·월세 각각 직전 금액의 5% 이내인지 계산합니다 |
| 4. 월세 납부 | 2회분 이상 밀린 월세가 없는지 확인합니다 |
| 5. 증액분 보호 | 늘어난 보증금은 별도 계약서와 확정일자를 갖춥니다 |
| 6. 신고 | 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과면 신고 대상인지 봅니다 |
5번이 놓치기 쉬워요. 증액된 보증금 부분에 우선변제권을 갖추려면 별도 계약서를 쓰고 확정일자를 받아야 합니다. 방법은 전입신고 확정일자 신청 방법, 자취생 보증금 지키는 필수 절차에 정리해 두었어요.
6번은 금액이 바뀌는 갱신에서 따져 봐야 합니다. 보증금 6,000만 원을 넘거나 월세가 30만 원을 넘는 임대차 계약은 체결일부터 30일 이내 신고 대상이고, 금액 변동이 없는 갱신계약은 제외됩니다. 신고하지 않거나 거짓으로 신고하면 100만 원 이하의 과태료가 붙을 수 있어요(2026-10-08 찾기쉬운 생활법령정보 확인 기준).
월세가 오르면 한 해 동안 낸 월세 합계도 달라지니 연말정산 계산도 바뀝니다. 기준은 월세 세액공제 신청방법, 자취생 필수 연말정산 환급 조건 총정리에서 확인할 수 있고, 갱신 대신 이사를 택한다면 원룸 이사 나갈 때 보증금 돌려받는 법, 자취생 필수 원상복구 체크리스트가 도움이 됩니다.
숫자는 매년 달라져도 순서는 같습니다. 만료일에서 2개월을 빼 마감일을 적고, 제안액에 5%를 곱해 천장을 확인하고, 보증금을 건드린다면 전환율을 대입하는 순서예요. 마감일 하나를 오늘 달력에 적어 두는 것으로 시작해 보세요.
월세 갱신 자주 묻는 질문
Q. 갱신 때 월세는 최대 얼마까지 올릴 수 있나요?
직전 월세의 5%까지입니다. 월세 50만 원이면 최대 52만 5천 원이고, 보증금도 각각 5%가 한도예요(2026-10-08 찾기쉬운 생활법령정보 확인 기준).
Q. 계약갱신을 요구할 수 있는 기간은 언제인가요?
임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지이며, 1회에 한해 쓸 수 있고 갱신 기간은 2년입니다.
Q. 갱신한 뒤 중간에 나가려면 어떻게 하나요?
임차인이 해지를 통지하면 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나 효력이 생깁니다. 그동안 월세는 계속 내야 해요.
Q. 보증금 일부를 월세로 바꿀 때 상한 전환율은 얼마인가요?
연 10%와 한국은행 기준금리+연 2% 중 낮은 쪽입니다. 기준금리 3.00%라면 5.0%이고, 보증금 1,000만 원은 월 41,667원 이하입니다(2026-08-27 한국은행 금리 결정 기준).
Q. 월세를 올려 갱신하면 신고해야 하나요?
보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약은 체결일부터 30일 이내 신고 대상이고, 금액 변동이 없는 갱신은 제외됩니다(2026-10-08 찾기쉬운 생활법령정보 확인 기준).
출처
- 찾기쉬운 생활법령정보, "주택임대차 > 임대차계약 갱신 > 임대차계약의 갱신" — easylaw.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보, "주택임대차 > 임차료 > 차임 또는 보증금의 증감청구" — easylaw.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보, "주택 임대차 계약 신고제(전월세신고제)" — easylaw.go.kr
- 머니투데이, "한은, 기준금리 3% 두 달 연속 인상…성장률 2.6→3.3%" (2026-08-27) — mt.co.kr
- 다음뉴스, "[전문]한국은행 금융통화위원회 7월 통화정책방향" (2026-07-16) — v.daum.net
- 머니투데이, "숨만 쉬어도 월 102만원…서울 원룸 월세 내렸는데 강남은 다시 쑥" (2026-07-28) — mt.co.kr
- 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 — law.go.kr (조문 원문 확인처)
확인 방법·확인일: 2026-10-08에 찾기쉬운 생활법령정보 세 페이지와 한국은행 금리 결정 보도를 직접 열어 확인했습니다. 국가법령정보센터의 조문 원문은 이 글을 쓰는 동안 열어 보지 못해, 조문 내용은 생활법령정보의 설명을 따랐어요. 개별 계약의 분쟁은 사정에 따라 달라지니 필요하면 공공 법률상담을 이용하세요.
