서울 기준 보증금 500만 원에 월세 35만 원이면 중개보수 상한은 주택 14만 7,500원, 요건을 갖춘 오피스텔 11만 8,000원입니다.
읽고 나면 내 보증금과 월세를 넣어 중개보수 상한을 직접 계산해 보고, 중개사가 부른 금액이 법정 범위 안인지 그 자리에서 가릴 수 있습니다. 부가가치세는 별도예요.
가을 이사철에 계약서 도장을 찍기 직전 마지막으로 마주치는 숫자가 중개보수죠. 보증금과 월세가 정해져 있어도 '복비'는 계산 방식을 모르면 부르는 대로 받아들이기 쉽습니다. 다행히 방식은 이미 정해져 있어요. 법제처 생활법령정보에는 오피스텔 월세 계약의 중개보수를 단계별로 계산해 보인 질의응답이 실려 있습니다(2026-09-15 법제처 생활법령정보 기준).
거래금액부터 구해야 요율이 보인다
📌 중개보수는 공인중개사가 부동산 거래를 중개해 준 대가로 의뢰인에게서 받는 돈이며, 거래금액 구간별로 상한 요율과 한도액이 정해져 있습니다.
월세가 끼면 보증금 하나만으로 구간을 고를 수 없어요. 먼저 월세를 보증금처럼 바꿔 '거래금액'을 만들어야 합니다. 서울시 부동산정보광장 안내는 두 줄로 설명합니다(2026-10-08 서울시 부동산정보광장 기준).
- 거래금액 = 보증금 + (월세 × 100)
- 이렇게 구한 금액이 5천만 원 미만이면 거래금액 = 보증금 + (월세 × 70)
순서가 중요합니다. 일단 100배로 계산해 보고, 5천만 원에 못 미칠 때만 70배로 다시 계산해요.
서울 주택 임대차 요율표
아래는 서울시 부동산정보광장에 실린 주택 임대차 요율표입니다(2026-10-08 서울시 부동산정보광장 기준). 표의 요율은 협의할 수 있는 최고치라서, 중개사와 합의하면 이보다 낮게 정할 수 있어요. 서울 주택 중개보수 조례는 2021년 12월 30일 시행으로 표시돼 있었습니다.
| 거래금액 | 상한 요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.5% | 20만 원 |
| 5천만 원 이상 1억 원 미만 | 0.4% | 30만 원 |
| 1억 원 이상 6억 원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억 원 이상 12억 원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억 원 이상 15억 원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.6% | 없음 |
서울이 아닌 지역은 시·도 조례가 따로 있으니 해당 지자체 누리집에서 확인하세요. 거래금액이 1억 원 미만이면 위 표의 앞쪽 두 줄에서 계산이 끝나요.
여섯 가지 계산 예시
보증금과 월세는 이해를 돕기 위해 가정한 값이고, 계산은 위 요율표와 거래금액 공식을 그대로 적용했습니다. 중개보수 = 거래금액 × 요율이되, 한도액이 있는 구간은 둘 중 작은 금액이에요.
| 보증금 | 월세 | 거래금액 계산 | 요율(한도) | 상한 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 500만 원 | 35만 원 | 100배 합계 4,000만 원이라 70배 적용, 2,950만 원 | 0.5%(20만 원) | 147,500원 |
| 1,000만 원 | 30만 원 | 100배 합계 4,000만 원이라 70배 적용, 3,100만 원 | 0.5%(20만 원) | 155,000원 |
| 2,000만 원 | 25만 원 | 100배 합계 4,500만 원이라 70배 적용, 3,750만 원 | 0.5%(20만 원) | 187,500원 |
| 1,000만 원 | 50만 원 | 100배 합계 6,000만 원 | 0.4%(30만 원) | 240,000원 |
| 3,000만 원 | 60만 원 | 100배 합계 9,000만 원 | 0.4%(30만 원), 계산액 36만 원은 한도로 제한 | 300,000원 |
| 5,000만 원 | 60만 원 | 100배 합계 1억 1,000만 원 | 0.3%(한도 없음) | 330,000원 |
표에서 눈에 띄는 대목이 둘 있어요. 먼저 다섯째 줄과 여섯째 줄입니다. 한도 30만 원은 5천만 원 이상 1억 원 미만 구간에만 걸려 있어서, 거래금액이 1억 원을 넘으면 요율이 0.3%로 내려가도 상한 금액은 오히려 33만 원으로 올라갑니다.
다음은 경계선이에요. 보증금 2,000만 원에 월세 30만 원이면 100배 합계가 정확히 5,000만 원이라 '5천만 원 미만'이 아닙니다. 그래서 70배가 아닌 100배가 적용되고 0.4%에 따라 20만 원이 상한이 돼요. 월세 25만 원일 때의 18만 7,500원과 견주면, 월세 5만 원 차이로 상한이 1만 2,500원 올라가는 셈입니다. 규칙을 그대로 적용한 계산이니, 경계선 근처 계약이라면 중개사에게 계산식을 보여 달라고 하세요.
오피스텔은 요율이 다릅니다
같은 원룸 크기라도 오피스텔이면 요율표가 달라질 수 있습니다. 법제처 질의응답은 전용면적 85㎡ 이하이면서 상·하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 오피스텔을 보증금 500만 원, 월 35만 원에 월세 계약하는 사례를 다룹니다. 중개사가 30만 원을 요구했는데 맞느냐는 질문이었어요(2026-09-15 법제처 생활법령정보 기준).
답은 이렇게 풀립니다. 거래금액은 (35만 원 × 70) + 500만 원으로 2,950만 원이고, 요율 0.4%를 곱하면 11만 8,000원이 상한이라 30만 원은 과다하다는 설명이에요. 서울시 부동산정보광장도 이 요건을 모두 갖춘 주거용 오피스텔의 임대차 요율을 1천분의 4(0.4%)로 안내합니다.
| 같은 계약(보증금 500만 원, 월세 35만 원) | 거래금액 | 요율 | 상한 금액 |
|---|---|---|---|
| 일반 주택(원룸 등) | 2,950만 원 | 0.5% | 147,500원 |
| 요건을 갖춘 주거용 오피스텔 | 2,950만 원 | 0.4% | 118,000원 |
요건 가운데 하나라도 빠진 오피스텔의 요율은 이번에 확인하지 못했습니다. 계약하려는 건물의 구분이 애매하다면 건축물대장의 용도와 면적을 먼저 보고 중개사에게 어떤 요율을 적용하는지 물어보세요.
상한을 넘겨 부르면, 그리고 계약 중에 이사 나갈 때
두 가지 상황에서 법제처 안내가 도움이 됩니다.
- 상한보다 많이 달라고 할 때: 위 오피스텔 질의응답은 법정 상한을 넘는 차액은 지불할 의무가 없다고 답합니다(2026-09-15 법제처 생활법령정보 기준). 먼저 요율과 계산식을 보여 달라고 요청하면 돼요.
- 계약 기간 중에 이사를 나갈 때: 이사를 나가려는 임차인은 중개의뢰인이 아니어서 중개보수를 내지 않아도 된다는 법제처 해석이 있습니다(2026-10-08 법제처 생활법령정보 기준).
다만 현실에서는 한 단계가 더 있어요. 계약 기간 중 해지하려면 집주인 동의가 필요하고, 집주인은 새 세입자를 구하거나 중개보수를 부담하는 것을 해지의 조건으로 요구할 수 있습니다. 법제처는 이런 요구가 조건부 합의해지, 또는 기간 전 해지로 인한 손해배상금으로 해석될 수 있다며 협의로 푸는 것이 최선이라고 안내해요. 퇴실 전 정산 순서는 원룸 이사 나갈 때 보증금 돌려받는 법, 자취생 필수 원상복구 체크리스트에서 이어서 볼 수 있습니다.
계약 뒤에 받아야 할 서류
중개사를 통해 계약했다면 금액만큼 서류도 챙겨야 합니다. 법제처 생활법령정보가 꼽은 서류는 세 가지예요(2026-10-08 법제처 생활법령정보 기준).
- 임대차계약서(원본 또는 사본)
- 중개대상물 확인·설명서
- 중개사고에 대비한 보증 관련 증서
중개사가 정식으로 등록돼 있는지는 관할 지자체나 씨:리얼(seereal.lh.or.kr)에서 확인할 수 있다고 안내돼 있고, 손해배상 보증에 가입했는지도 함께 물어보라고 해요. 계약 전 점검 항목 전체는 원룸 계약 전에 확인해야 할 것, 부동산에서 잘 말해주지 않는 체크포인트에, 입주 초기에 드는 돈 전체는 자취 초기 비용 얼마나 들까, 자취 시작 전에 꼭 계산해보세요에 따로 정리해 두었습니다.
이 글에서 확인하지 못한 것
- 서울 밖 지역의 요율과 한도액은 확인하지 못했습니다. 시·도 조례를 직접 보셔야 해요.
- 요건이 하나라도 빠진 오피스텔과 면적이 85㎡를 넘는 오피스텔의 요율도 확인하지 못했습니다.
- 중개보수를 언제 내야 하는지 지급 시기와 약정이 있을 때의 효력은 다루지 않았습니다.
- 요율표는 기준일 이후 조례 개정으로 바뀔 수 있어요.
정리하면 순서는 늘 같습니다. 거래금액을 구하고, 구간 요율을 고르고, 한도액과 비교해 작은 쪽을 상한으로 보면 돼요. 이 세 단계만 기억해 두면 중개사가 금액을 말할 때 흔들리지 않습니다.
월세 중개보수 자주 묻는 질문
Q. 보증금 500만 원에 월세 35만 원이면 중개보수 상한은 얼마인가요?
서울 주택은 거래금액 2,950만 원에 0.5%를 적용해 14만 7,500원, 요건을 갖춘 오피스텔은 0.4%로 11만 8,000원이 상한입니다(2026-10-08 서울시 부동산정보광장 기준).
Q. 월세 계약의 중개보수 거래금액은 어떻게 계산하나요?
보증금에 월세의 100배를 더하고, 그 합계가 5천만 원 미만이면 월세의 70배를 더한 금액을 거래금액으로 봅니다(2026-10-08 서울시 부동산정보광장 기준).
Q. 중개보수에 부가가치세도 포함돼 있나요?
서울시 요율표는 중개보수의 부가가치세가 별도라고 안내합니다(2026-10-08 서울시 부동산정보광장 기준).
Q. 법정 상한보다 많이 달라고 하면 내야 하나요?
법제처 생활법령정보 사례는 상한을 넘는 금액은 지불할 의무가 없다고 답합니다(2026-09-15 법제처 생활법령정보 기준).
Q. 계약 기간 중에 이사 나가는 세입자도 새 세입자 중개보수를 내야 하나요?
이사를 나가려는 임차인은 중개의뢰인이 아니어서 중개보수를 내지 않아도 된다는 법제처 해석이 있습니다(2026-10-08 법제처 생활법령정보 기준).
출처
- 서울특별시 부동산정보광장, 부동산 중개보수 요율표 — land.seoul.go.kr
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 100문100답, "전용면적 85㎡ 이하이면서 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 오피스텔을 보증금 500만원, 월 35만원에 월세계약하려고 합니다…" — easylaw.go.kr
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 100문100답, "전세계약 기간 중 지방으로 이사 가게 되었어요…" — easylaw.go.kr
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 주택임대차 > 주택임대차 계약 > 임대차계약의 체결 — easylaw.go.kr
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 주택임대차 > 주택임대차 계약 > 계약 당사자 확인 — easylaw.go.kr
확인 방법·확인일: 2026-10-08에 서울시 부동산정보광장의 요율표 페이지와 법제처 생활법령정보의 질의응답 두 건, 계약 관련 안내 두 페이지를 직접 열어 확인했습니다. 서울 밖 지역 요율, 오피스텔 요건 미충족 때의 요율, 지급 시기는 확인하지 못했어요. 표의 계산 예시는 공개된 요율표를 적용해 이 글에서 만든 값이므로, 실제 금액은 중개사와 계약서에 적힌 기준을 따르세요.
