임차권등기명령은 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했을 때, 이사하기 전에 법원에 신청해 임차권을 등기부에 올려 두는 절차입니다.
읽고 나면 신청 요건과 서류, 비용 43,400원의 내역을 확인하고, 이삿날을 등기가 끝난 뒤로 잡아야 하는 이유까지 알 수 있습니다.
계약 만료일은 다가오는데 집주인이 새 세입자가 들어오면 돌려주겠다고 하는 상황은, 월세로 사는 사람에게도 낯선 일이 아닙니다. 이삿날은 잡혔고 전입신고도 옮겨야 하는데, 옮기는 순간 보증금을 지킬 권리가 약해지는 건 아닌지 걱정되죠.
대법원 등기정보광장 자료를 인용한 뉴시스 보도에 따르면 서울 집합건물의 임차권등기명령 신청은 2026년 상반기 3,754건으로, 지난해 같은 기간 5,006건보다 25.0% 줄었습니다(2026-10-12 뉴시스 보도 기준). 기사는 역전세 완화와 전세 매물 감소, 갱신계약 증가를 배경으로 분석했어요. 다만 이 수치는 서울 집합건물만의 합계라서, 내 보증금이 제때 돌아올지와는 별개의 이야기입니다(이 글의 해석).
임차권등기명령이 하는 일
📌 임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임차주택 소재지 관할 법원에 신청해, 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지하도록 임차권을 등기부에 올리는 제도입니다(2026-10-12 국가법령정보센터 기준).
주택임대차보호법 제3조의3 제5항에 따르면 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 갖춘 권리는 등기 이후 대항요건을 잃어도 상실하지 않습니다. 국가법령정보센터에 표시된 조문의 최신 시행일은 2026-01-02였어요.
다만 이 제도가 보증금을 대신 지급해 주는 것은 아닙니다(이 글의 설명). 이사 뒤에도 권리가 이어지게 해 주는 장치이고, 임대인의 보증금 반환이 임차권등기를 지워 주는 것보다 먼저라고 생활법령정보는 적고 있어요.
신청할 수 있는 사람과 때
- 임대차가 종료되어야 합니다. 기간 만료뿐 아니라 해지통고나 합의해지로 끝난 경우도 해당돼요.
- 보증금을 일부라도 돌려받지 못한 상태여야 합니다.
- 대항력이 있든 없든 임차인이면 신청할 수 있지만, 전차인은 신청할 수 없습니다.
- 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지원 또는 시·군 법원에 신청합니다.
- 건물이 등기되어 있는 것이 원칙입니다. 사용승인과 건축물대장이 있어 임대인이 바로 소유권을 등기할 수 있는 건물, 다가구 건물의 일부를 빌린 경우(도면 필요) 같은 예외가 있어요.
위 내용은 2026-10-12에 확인한 찾기쉬운 생활법령정보의 설명입니다. 월세 계약이라도 보증금이 걸린 주택 임대차라면 위 요건에 맞는지 같은 방식으로 따져 보면 됩니다(이 글의 설명).
신청 순서, 이삿짐 싸기 전에 끝낼 일
- 임대차가 끝났고 보증금을 못 받았다는 사실을 기록으로 남깁니다. 신청서에는 신청 취지와 이유, 임차권등기의 원인 사실을 적고 소명해야 하므로(주택임대차보호법 제3조의3 제2항), 반환을 요구한 문자나 해지 통지 기록이 있으면 도움이 됩니다(이 글의 권고).
- 첨부서류를 갖춥니다. 목록은 바로 아래 표를 보세요.
- 비용을 준비합니다. 내역은 그다음 표에 있습니다.
- 관할 법원에 신청서를 냅니다.
- 결정이 나면 법원이 등기소에 등기를 촉탁합니다. 효력은 임대인에게 결정이 송달된 때, 또는 송달 전에 촉탁등기가 된 때 생깁니다.
- 등기사항증명서에 임차권등기가 올라갔는지 확인한 뒤 이사하고 전입신고를 옮깁니다(이 글의 권고).
| 첨부서류 | 목록에 적힌 조건 |
|---|---|
| 임대인 명의의 등기사항증명서 | 임대인 소유로 등기된 건물일 때 |
| 소유권보존등기가 가능함을 증명하는 서면 | 임대인 명의 등기가 없을 때 |
| 임대차계약서 | 조건 표시 없음 |
| 점유 개시일과 전입일을 증명하는 서류 | 조건 표시 없음 |
| 확정일자·우선변제권을 증명하는 서류 | 해당하는 경우 |
| 주거용으로 쓴 사실을 증명하는 서류 | 등기부상 용도가 주거용이 아닐 때 |
서류는 2026-10-12 기준 찾기쉬운 생활법령정보가 적은 목록이고, 건물 종류에 따라 더 필요할 수 있습니다. 접수 전에 관할 법원 민원실에 한 번 물어보는 것이 안전해요.
비용 43,400원, 내역과 보증금 대비 비중
임대인 1명, 임차인 1명, 주택 1채를 기준으로 한 비용입니다(2026-10-12 찾기쉬운 생활법령정보 기준). 해당 페이지에는 2026년 9월 15일 기준으로 작성됐다는 표시가 있었습니다.
| 항목 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 수입인지(인지세) | 2,000원 | 신청서에 붙임 |
| 등기수입증지 | 3,000원 | 1부동산당 |
| 송달료 | 31,200원 | 1회 5,200원 × 6회, 현금 납부 |
| 등록면허세(지방교육세 포함) | 7,200원 | |
| 합계 | 43,400원 | 임대인 1명, 임차인 1명, 주택 1채 |
송달료는 당사자 1명당 3회분이라서, 임대인과 임차인 각 1명이면 6회분입니다. 집주인이 공동명의라 당사자가 한 명 늘면 3회분인 15,600원이 더해지고, 나머지 항목이 그대로라면 합계는 59,000원이 됩니다(이 글의 계산).
이 비용이 보증금에 비해 얼마나 큰지도 계산해 봤어요.
| 보증금 | 43,400원의 비중 |
|---|---|
| 500만 원 | 약 0.87% |
| 1,000만 원 | 약 0.43% |
| 3,000만 원 | 약 0.14% |
| 5,000만 원 | 약 0.09% |
임차인은 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항). 일단 내가 내고 나중에 청구하는 구조라서, 영수증과 납부 내역은 모두 챙겨 두세요(이 글의 권고).
내 상황별로 이사 전에 할 일
| 지금 상황 | 이 글의 권고 |
|---|---|
| 반환 약속 날짜가 지났는데 답이 없음 | 반환 요구 기록을 남기고 서류를 모아 신청 |
| 새 세입자가 구해지면 준다는 말만 들음 | 같은 절차를 밟고 이삿날은 등기 확인 뒤로 |
| 이삿짐 업체를 이미 예약함 | 날짜 변경이 가능한지 먼저 확인 |
| 보증금을 일부만 받음 | 못 받은 금액이 남아 있으면 신청 대상 |
이삿짐 업체 예약을 바꿀 때 오가는 계약금은 10월 22일 글 '이사 계약금 10% 기준, 취소 시점별 배상 계산표'에서 따로 계산해 두었습니다.
등기를 마친 뒤 알아 둘 것
- 등기 이후 이사나 전입신고 이전으로 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 상실되지 않습니다(제3조의3 제5항).
- 임차권등기가 끝난 주택을 그 뒤에 빌린 사람은 우선변제를 받을 권리가 없습니다(제6항). 생활법령정보도 후속 임차인은 소액임차인 최우선변제를 청구할 수 없다고 적었어요.
- 신청이 기각되면 임차인은 항고할 수 있습니다(제4항).
- 금융기관 등이 임차인을 대신해(대위해) 신청할 수 있다는 조항도 있습니다(제9항). 어떤 경우가 여기에 해당하는지는 확인하지 못했어요.
전입신고와 확정일자를 챙기는 순서는 전입신고 확정일자 신청 방법, 자취생 보증금 지키는 필수 절차 글에, 이사 나갈 때 원상복구와 보증금 정산은 원룸 이사 나갈 때 보증금 돌려받는 법, 자취생 필수 원상복구 체크리스트 글에 정리해 두었습니다. 지역별 소액임차인 최우선변제금은 10월 12일 글 '소액임차인 최우선변제금, 지역별 한도 2,500~5,500만원'에서 다뤘어요.
아직 확인하지 못한 것
- 전자소송으로 신청할 수 있는지, 신청서 양식은 어디서 받는지, 결정까지 며칠 걸리는지는 열어 본 공식 페이지에 적혀 있지 않았습니다.
- 법원 누리집의 자주 묻는 질문 한 건은 글자가 깨져 열려 금액을 대조하지 못했어요. 수수료와 송달료는 접수 전에 법원 민원실에서 최신 금액을 확인하세요.
- 2026년 9월 15일 이후 수수료나 송달료가 바뀌었는지는 확인하지 못했습니다.
- 뉴시스 기사는 서울 집합건물 범위입니다. 전국이나 다른 주택 유형의 수치, 대법원 등기정보광장의 원자료는 직접 열어 보지 못했어요.
- 개별 사안이 신청 요건에 맞는지는 법률 전문가나 법원에서 확인해야 합니다.
보증금 반환 날짜가 지났다면, 이삿짐을 싸기 전에 등기사항증명서부터 한 장 떼어 보세요. 임차권등기가 올라간 것을 확인한 다음에 이사하는 순서가 이 글의 결론입니다. 이삿날이 정해져 있더라도 그 순서를 뒤집기보다 날짜를 조정하는 편이 보증금을 지키는 쪽에 가깝다는 것이 이 글의 판단입니다.
임차권등기명령 자주 묻는 질문
Q. 임차권등기명령은 계약이 끝나기 전에도 신청할 수 있나요?
임대차가 종료되어야 신청할 수 있습니다. 계약기간 만료뿐 아니라 해지통고나 합의해지로 종료된 경우도 해당됩니다(2026-10-12 찾기쉬운 생활법령정보 기준).
Q. 대항력이 없어도 신청할 수 있나요?
대항력이 있든 없든 임차인이면 신청할 수 있습니다. 다만 전차인은 신청할 수 없습니다(2026-10-12 찾기쉬운 생활법령정보 기준).
Q. 신청 비용은 누가 부담하나요?
임차인이 먼저 내더라도 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(2026-10-12 국가법령정보센터 기준).
Q. 임차권등기를 마치면 이사해도 보증금 권리가 유지되나요?
임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이후 이사하거나 전입신고를 옮겨 대항요건을 잃어도 이미 취득한 권리는 상실되지 않습니다(2026-10-12 국가법령정보센터 기준).
Q. 임차권등기명령 신청 비용은 총 얼마인가요?
임대인 1명, 임차인 1명, 주택 1채 기준으로 수입인지 2,000원, 등기수입증지 3,000원, 송달료 31,200원, 등록면허세 7,200원을 합쳐 43,400원입니다(2026-10-12 찾기쉬운 생활법령정보 기준).
출처
- 찾기쉬운 생활법령정보, "임차권등기명령의 신청비용" (2026-09-15 기준 작성 표시) — easylaw.go.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보, "주택임대차 > 임대차관계 종료 > 보증금의 회수 > 임차권등기명령 신청" — easylaw.go.kr
- 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) — law.go.kr
- 뉴시스, "전세난이 부른 역설…임차권등기 신청은 25% 줄었다" (2026-07-09) — newsis.com
확인 방법·확인일: 2026-10-12에 찾기쉬운 생활법령정보의 신청비용 페이지와 임차권등기명령 신청 페이지, 국가법령정보센터의 주택임대차보호법 제3조의3, 뉴시스 기사를 직접 열어 확인했습니다. 전자소송 접수 방법, 결정까지의 기간, 법원 FAQ의 금액은 확인하지 못했어요. 이 글은 법률 자문이 아니라 공개된 안내를 정리한 글이니, 신청 전에 관할 법원이나 대한법률구조공단 같은 공적 상담 창구에서 내 사안을 확인하세요.
